artikler

Inden du sætter din ejerlejlighed til salg, kan det være rigtig fordelagtigt for dig at undersøge, hvad det kræver af dig at sælge din ejerlejlighed. På den måde slipper du for ubehagelige overraskelser i form af dyre ekstra gebyrer og tillæg. Når du sætter dig ind i, hvad det kræver at sælge din ejerlejlighed, har du også lettere ved at lægge et budget, som du kan overholde. I denne korte artikel guider vi dig til, hvordan du bedst muligt får solgt din ejerlejlighed, og hvorfor det er en god ide at alliere sig med en ejendomsmægler.

Alliér dig med en ejendomsmægler

Når du skal sælge din ejerlejlighed, er der mange ting, som du kan holde øje med. Hvis du skulle sælge den alene uden en ejendomsmægler, ville du få rigtig travlt. Der er nemlig både dokumenthåndtering, annoncering, markedsføring og fremvisninger med mere. Sådan et selvsalg kan blive rigtig dyrt og meget uoverskueligt, hvis du ikke har forstand på boligsalg eller ikke har erfaring som ejendomsmægler. Derfor anbefaler vi dig at alliere dig med en rigtig god ejendomsmægler, der har et stort køberkartotek, hvor der måske allerede er potentielle købere.

Derudover kommer ejendomsmægleren også til at stå for fotografering, plantegning, annoncering i lokale aviser og dagblade, indhentning af vigtige dokumenter, åbent hus og fremvisning og meget andet. Dette betyder, at din ejendomsmægler sørger for flotte og tydelige billeder, sørger for at indhente og udarbejde relevante dokumenter og få dem underskrevet samt at holde åbent hus for alle potentielle købere af din ejerlejlighed. Dette betyder også, at det eneste, du skal gøre, er at sørge for, at din ejerlejlighed er flot og præsentabel, når den skal sælges.

Vurdering af ejerlejlighedens stand bestemmer prisen

Inden du kan få annonceret din ejerlejlighed i lokale aviser, og inden du kan få den solgt, skal den vurderes, og der kan også blive lavet en tilstandsrapport. Når din ejerlejlighed skal vurderes, vil han eller hun kigge på størrelsen af din ejerlejlighed, standen af din ejerlejlighed, køkkenet og badet, økonomien hos ejerforeningen og den generelle markedspris i din by og kommune. Køkkenet og badet er især vigtigt at få kigget på, da det er to dyre rum. Dette betyder, hvis de er nyistandsatte, at du højst sandsynligt kan trække prisen lidt op, hvorimod du nok kan se frem til en prisnedsættelse, hvis du står med både et gammelt køkken og bad.   Normalt laver man heller ikke tilstandsrapporter på ejerlejligheder, da det ville kræve, at der blev lavet en tilstandsrapport af hele lejligheden. Derfor bliver de altså vurderet af en ejendomsmægler i stedet, hvor standen naturligvis også bliver tjekket.

Når danskere køber ejendomme, og vil lave markante ændringer på dem, er der ofte flere spørgsmål, der presser sig på. Et af dem er, hvorvidt det kan betale sig at renovere huset eller om man skal nedrive et  hus. Dette spørgsmål giver vi dig svar på i denne artikel, hvor vi kommer med svar på, hvornår du skal nedrive huset samt hvornår du skal renovere. Der er nemlig et par gode grundregler, der er værd at huske, når du skal finde ud af, hvorvidt du skal nedrive hus eller blot renovere det. Det er disse grundregler vi gennemgår i artiklen, som vi har delt op i tre dele. Første afsnit handler om, hvornår du skal vælge nedrivning som den bedste løsning, mens anden halvdel handler om situationer, hvor det kan betale sig at renovere. Til sidst samler vi svarene, og lægger det svære valg over på dig. Læs derfor med, hvis du er i tvivl om, hvordan du skal forholde dig til din nye boligsituation, og vil vide om det kan betale at renovere eller du godt kan give nedrivningsmaskinerne besked.

Du skal rive huset ned NÅR:

Der er generelt en hel del gamle boliger, der er direkte klar til nedrivning, når de bliver købt. En lang række ældre boliger, der er bygget før anden verdenskrig, er med stor sandsynlighed direkte klar til nedrivning, når du skal tage beslutning. Det gælder ofte overtagelsen af dødsbo eller lignende, der ikke har været renoveret eller sat i stand i mange år. Her vil omfattende renoveringer af disse huse være særdeles omkostningsfulde, og det kan derfor ikke betale sig at renovere det. Salgsværdien for et nybygget hus vil også være markant højere, end et gammel hus, der er renoveret. Hvis du derfor har fået et ældre hus fra før 1940, er der stor sandsynlighed for, at de skal rives ned. Der er dog undtagelser, og derfor kan det være en god idé at alliere sig med en fagspecialist, så man får deres vurdering af sagen – men i de fleste tilfælde er et hus fra denne tid klar til at blive væltet. Det handler alt sammen om de udgifter, der er til at rive et hus ned. Hvis det er et stort hus, er der endnu flere renoveringsomkostninger, og på den måde stiger sandsynligheden for, at huset er klar til nedrivning.

Renovér huset HVIS:

Der er naturligvis også tilfælde, hvor det bedre kan betale sig at renovere. Moderne huse, der har renoveringsbehov kræver ofte ikke så meget kapital for, at det kan betale sig at renovere. Det er altså alt sammen et spørgsmål om omkostninger i forbindelse med renovationen. Hvor stor en udgift er en renovation, og hvor stor en værdi tilfører det husprisen, hvis man skal til at renovere det.

Konklusionen er klar – skal du nedrive eller renovere?

Med disse informationer, er du nu klar til at tage beslutning om, hvorvidt du skal nedrive eller renovere huset. Det kommer helt an på din konkrete boligsituation, og som nævnt tidligere i artiklen, er det en god idé at alliere sig med en fagspecialist, før man tager den endelige beslutning.

Der kan være mange gode grunde til at finde en god boligadvokat, da det ikke er alle sælgere eller købere, som har de bedste intentioner. Det handler derfor om at have sit på det rene, hvilket en boligadvokat kan hjælpe med. Der er mange kontrakter, aftaler og rapporter, som skal godkendes og skrives under, hvor det somme tider kan være rart med en eksperts øjne. Boligadvokater ved, hvornår der lige skal tilføjes en kommentar eller en undtagelse, hvilket vi har skrevet lidt om i denne artikel.

Det er vigtigt at vælge en advokat, der rent faktisk har ekspertise inden for boligområdet, så du er sikker på, at du får den retmæssige hjælp. Det nytter ikke noget, hvis du finder en advokat, der slet ikke er inde i boligmarkedet. Find derfor en advokat, som tidligere har arbejdet med bolig og derfor har en vis erfaring inden for området.

Skal du sælge dit hus?

Hvis du skal til at sælge dit hus, vil der selvfølgelig være nogle samtaler med banken og ejendomsmægleren, men vi anbefaler også, at du får en boligadvokat til at lave en købsaftale, så du er bedst sikret, når huset er solgt. En købsaftale kan blandt andet indeholde dine krav til køberen, som skal overholdes, når du og køberen har skrevet under på aftalen. Man laver simpelthen en aftale, så du er godt sikret efter et salg.

Derudover kan de hjælpe med juridisk rådgivning, så du er helt indforstået med diverse aftaler og kontrakter, som skal udfyldes.

Har du fundet drømmehuset?

En boligadvokat kan også hjælpe dig, hvis du står på den modsatte side af bordet og gerne vil købe en bolig. Det er en god idé at have en advokat med inde over, da et boligkøb er en stor beslutning for mange familier. Når det er sådan en stor beslutning, er det derfor vigtigt, at man får nogle øjne på, som har ekspertise inden for området, da det skaber en mere sikker handel.

Når du køber et hus, vil en boligadvokat kunne hjælpe med juridisk rådgivning omkring køb af bolig, og derudover kan de blandt andet også stå for skøde og refusionsopgørelse.

Hvad skal du være opmærksom på som køber og sælger?

Det kan være et stort projekt at sælge sit hus, da der skal laves mange papirer på alt, eksempelvis skødet, hvilket du kan få hjælp til af en boligadvokat. Når man sælger et hus, skal der laves en tilstandsrapport, hvor alle fejl og mangler skal indskrives. Det er sælgers opgave at oplyse om alle fejl, som sælger er bevidst om. Sælgeren er pålagt at fortælle alt ved huset, og det er ulovligt at udelade informationer. Som køber af et hus, er der lidt flere ting, som du skal være opmærksom på, end hvis du sælger huset. Når man køber et hus, gennemgår man rapporten, hvor man skal være meget opmærksom. Derudover er det vigtigt at tegne en ejerskifteforsikring, som vil dække fejl, der ikke står i tilstandsrapporten. Dette er meget fordelagtigt, da der kan være oplysninger, som sælger enten ikke har været bevidst om eller har undladt at fortælle, hvilket er ulovligt. Læs mere om emnet på mæglerinfo.dk

Når du køber eller sælger fast ejendom, skal der bl.a. udarbejdes en købsaftale. Denne aftale blev førhen kaldt for en slutseddel og fungerer som en aftale mellem sælger og køber. I købsaftalen vil aftale vilkår specificeres såsom overtagelsesdato, pris og en lang række andre detaljer. Aftalen udformes skriftligt, således både køber og sælger har mulighed for at underskrive den.

Alle vilkår i aftalen af handlen skal indgå skriftligt i købsaftalen – dette gælder både store og små detaljer. Det er typisk ejendomsmægleren, der udarbejder købsaftalen, hvis ejendommen ligeledes sælges gennem en ejendomsmægler. Købsaftalen udarbejdes som regel ud fra Dansk Ejendomsmæglerforenings standardformular.

Partnere, ejendom, overtagelsesdato og pris

Der er ingen krav for, hvordan en købsaftale egentlig skal se ud. Dog indeholder en købsaftale som regel oplysninger om parterne, ejendommen, overtagelsesdato og pris. Navn og bopælsadresse på både sælger og køber angives, samtidig med ejendommens matrikelnummer og adresse.

Har parterne indgået en aftale om, at nøglerne udleveres før tid, indgår dette også i købsaftalen. Dette kaldes for en dispositionsdato. Det vil ligeledes fremgå i købsaftalen, hvad kontantprisen, udbetalingen og restkøbesummen er.

Tilbehør, fysiske forhold, forsikring og offentlig vurdering

Dertil vil købeaftalen indeholde oplysninger om tilbehør, fysiske forhold, forsikringer og offentlig vurdering. Tilbehøret dækket over, hvad der medfølger i handlen såsom skabe, møbler, hårde hvidevarer og lignende.

De fysiske forhold dækker over ejendommens fysiske forhold såsom varmeinstallation, vandtilslutning, olietank og udlejning. Dertil angives ejendommens nuværende forsikring og den gældende offentlige vurdering af ejendommen. Læs mere om forsikringer på Billigste Forsikringer.

Forbrugerbeskyttelse, energimærke, gæld og overgang

Handlen kan være beskyttet af regler om fortrydelsesret. Er dette tilfældet, vil det stå i købsaftalen. Derudover vil det stå, hvorvidt sælgeren har lavet en tilstandsrapport samt tilbudt ejerskifteforsikring. Ligeledes vil købsaftalen oplyse, hvorvidt et gyldigt energimærke foreligger.

Vil køberen i forbindelse med købet overtage en gæld, der ikke er en del af købesummen, vil dette også fremgå i købsaftalen. Gæld vil typisk være ved fælleslån i ejerforeninger. Desuden vil der i købsaftalen stå angivet, hvornår køberen overtager ejendommen. Som regel vil det være kl. 12 på overtagelsesdagen, hvor køberen altså overtager risikoen for ejendommen.

Servitutter, handelsomkostninger og refusionsopgørelse

Købsaftalen vil sædvanligvis indeholde en henvisning til tingbogen, hvor ejendommens servitutter er beskrevet. Herigennem opfordres du som køber til at gå ind på tingbogen, hvor du kan se, hvad indholdet af servitutterne for den pågældende ejendom er. Købsaftalen indeholder dertil en angivelse af, hvorvidt køber eller sælger betaler skødeskrivningen, tinglysningsafgiften til skødet og refusionsopgørelsens udarbejdelse.

Derudover indeholder købsaftalen diverse standardoplysninger om overtagelsesdagens skæringsdag. Dette kaldes en refusionsopgørelse, som indikerer, at sælger afregner udgifter i perioden før overtagelsesdagen, mens køber afregner udgifter i perioden efter overtagelsesdagen.

Frister, individuelle vilkår, pengeinstitut og garantistillelse

Slutteligt vil købsaftalen angive diverse frister for skrivning og tinglysning af skøde. Eventuelle forbehold angives under individuelle vilkår. Dette tæller bl.a. bankforbehold og advokatforbehold samt aftaler om udskiftning af vinduer og reparation af tag fra sælgers side. Køberen og sælgerens kontaktinformationer for banker angives ligeledes, mens en standardtekst indikerer vilkårene for bankgarantien.

Lad helst en rådgiver gennemgå købsaftalen

Hvis du er køber af en bolig, anbefales det, at du lader dig rådgive af en professionel. Ifølge lovgivningen må en ejendomsmægler nemlig ikke repræsentere både sælger og køber – og derfor er det altså sælgerens interesser, som varetages. For at få dine interesser varetaget kan du altså alliere dig med en uvildig rådgiver. Dette vælger købere ofte at gøre i form af boligadvokater. Som du kan se, er mange af købsaftalens punkter kringlede at finde rundt i, og derfor er pengene til en boligadvokat lagt godt ud. Du kan også søge gratis information om diverse love og paragraffer på Vokatus.

Som advokat beskæftiger du dig primært med juridisk rådgivning og du skal ofte hjælpe dine klienter igennem en retssag. Som advokat skal du være en dygtig retoriker, da du skal præsentere dine sager enten mundtligt eller skriftligt. Desuden skal du have et indgående kendskab til lovgivningen og regler inden for mange forskellige områder. Jobbet som advokat kan være krævende med lange arbejdsdage og komplicerede sager, og du har et stort ansvar over for dine klienter.

De personlige forhold, advokat rådgiver om, er i første række familie- og arveretlige spørgsmål, køb af fast ejendom, lejeforhold samt ansættelsesforhold. Du ordner fx de fleste formaliteter for en ægtefælle, som ønsker at blive skilt eller separeret. Kan parterne ikke forhandle sig til enighed, fører du sagen videre for retten. Du rådgiver dine klienter om, hvordan de skal ordne deres formueforhold, fx ved oprettelse af ægtepagt eller testamente. Når folk køber fast ejendom, er din hjælp uundværlig for de fleste.

Rådgivningen om forretningsmæssige forhold går også ud på at lave dokumenter og oprette kontrakter. Advokaten fører ofte forhandlinger med modparten eller modpartens repræsentant og eventuelt med myndigheder og andre parter i sagen.

Uddannelse

At blive advokat er et langtidsprojekt. Det tager som minimum 8 år, og ofte vil det tage endnu længere tid. Det er således en lang uddannelse, der kræver utroligt meget, både hvad angår adgangskrav samt det boglige.

For at blive advokat, skal man være uddannet jurist. Jurastudiet varer minimum 5 år. På studiet modtager du undervisning i mange af juraens forskellige discipliner, såsom familieret, EU-ret, konkursret, erstatningsret m.fl. Du modtager på studiets 2.år også undervisning i strafferet, hvilket er den gren af juraen, som forsvarsadvokater oftest har brug for.
 
Studiet er opbygget i to dele: En grunduddannelse på 3 år, hvor alle fagene ligger fast. Når du består det tredje år (den på jurastudiet så frygtede “3.årsprøve”) kan du kalde dig ba. jur. – bachelor i jura.

Overbygningen er normeret til at tage 2 år. Her er der mulighed for at vælge mellem et hav af valgfag, såsom ophavsret, idrætsjura, islamisk ret, konkurrenceret osv. Du kan også tage nogle fag, hvor du hører mere om strafferet og proces, kriminologi osv. Til sidst skal du skrive et speciale/hovedopgave. 

Efter de 5 år er du nu cand.jur. (kandidat i jura).

Vil du være advokat, skal du nu til at finde en læreplads.  Du skal i mindst tre år have arbejdet som fuldmægtig hos en advokat, som medhjælper hos en statsadvokat eller som dommer- eller politifuldmægtig. Visse andre former for juridisk virksomhed kan medregnes.

Ud over ansættelsen som fuldmægtig skal jurister, der har afsluttet deres kandidateksamen i 1997 eller senere, for at få beskikkelse som advokat bestå advokatuddannelsen, som Advokatsamfundet udbyder.

Advokatuddannelsen strækker sig over ca. et år fordelt på 8 kurser a to til tre dages varighed (20 dages undervisning). Uddannelsen afsluttes med advokateksamen, som er en skriftlig, teoretisk eksamen. Desuden skal man bestå retsagsprøven, som er en praktisk prøve i retsagsbehandling.

Kursusoversigter samt mulighed for tilmeldelse til advokatuddannelsen findes på Advokatsamfundets hjemmeside.

Efter 3 år som advokatfuldmægtig og eksamen kan du endeligt kalde dig selv for advokat. Hvis du ikke allerede har specialiseret dig, kan du herefter specialisere dig og blive fx strafferetsadvokat eller boligadvokat.

Adgangskrav

Jura-uddannelsen:

·         Aarhus Universitet – adgangskrav: 9.6

·         Københavns Universitet – adgangskrav: 9.7

·         Syddansk Universitet – adgangskrav: 9.6

·         Aalborg Universitet – adgangskrav: 9.3

Danske boligejere er begyndt at kigge mere og mere efter energimærkningen, når de skal vælge ny bolig. Det er da heller ikke så underligt igen, eftersom det er muligt at spare rigtig mange penge hvert eneste år, når huset har en god energimærkning. Faktisk har energimærkningen den højeste prioritet blandt boligejerne, når de skal vælge hus, lige efter pris og beliggenhed. Du kan læse mere om energimærkning, og hvorfor den er vigtig at være opmærksom på, her i artiklen.

Energimærkningen får en højere og højere status

Energimærkningen indgår således i danskernes kvalitetsvurdering af en bolig, og det tyder således på, at mærkningen får en højere og højere status. Der er da heller ikke nogen tvivl om, at det er en god investering at vælge en bolig med en god energimærkning. Undersøgelser viser nemlig, at hvis du vælger en bolig med energimærkningen D frem for F, kan der være næsten 12.000 kroner for dig at spare hvert eneste år.

Det er nemmest at forbedre de boliger, der har dårlige energimærkninger. Her skal der ofte ikke mere til end at udskifte oliefyret med en varmepumpe, hvis man ønsker at gøre en stor forskel.

Mærkningen har været lovpligtig siden år 2010

Energimærket har været lovpligtigt siden 2010, og det skal derfor fremgå tydeligt og klart af salgsannoncen ved salg af bolig. Det ses desuden tydeligt, hvordan priserne falder på de hjem, der har en dårlig energimærkning, mens de stiger på de hjem, der har en god energimærkning. Det skyldes altså, at flere og flere danskere har fået øjnene op for, at det er en god investering, hvorfor hjem med en dårligenergi mærkning ikke længere er attraktive. Endvidere er det blevet mere og mere normalt, at køberne kræver et afslag i prisen, såfremt hjemmet har en dårlig energimærkning. 

Søg hjælp hos en håndværker hvis mærkningen skal forbedres

Skulle det ske, at den bolig, du har drømt om længe, har en dårlig energimærkning, er dette ikke grund til at afvise boligen fuldstændigt. I stedet kan du med fordel søge hjælp hos en boligrådgiver eller en håndværker, så vedkommende kan vurdere, om det vil være muligt at forbedre mærket eller ej. De fleste eksperter inden for byggebranchen har nemlig en enorm viden i forhold til, hvordan du kan opnå en mere energivenlig bolig. Derfor kan de renovere din drømmebolig, så energimærkningen forbedres.

Spar penge på din varmeregning med en forbedret energimærkning

Energimærkningen er altså en hurtig og nem måde for dig at regne ud, hvor energieffektivt boligen er. Det er samtidig et brugbart værktøj, hvis du ønsker at undersøge, hvordan du kan opnå en mindre varmeregning. En varmeregning er en dyr post i de fleste danske hjem, og ved at ændre markant på denne har du altså mulighed for at spare mange penge årligt. Er du interesseret i at lære mere om, hvordan du kan spare penge på dine faste udgifter, kan Informeo hjælpe dig med forskellige tips og tricks. 

Det kan du gøre, hvis du vil opnå en forbedret energimærkning

Vil du gerne opnå en forbedring, når det kommer til din boligs energimærkning, så du kan spare penge, kan du overveje at udskifte elvarmen eller oliefyret hjemme hos dig. Disse har nemlig en negativ indvirkning på energimærkningen i en bolig. Endvidere skal du sikre, at samtlige rør til installationer er isoleret, såfremt disse er uden for boligens opvarmerede del. Dette er for eksempel rør i kælderen eller rør i garagen. Du bør endvidere overveje en efterisolering med 200 mm., hvis du har et tilgængeligt loftsrum derhjemme med blot 100 mm. isolering. Er der en gammel pumpe i dit hjem, bør du også udskifte denne. Det anbefales dog, at du altid sørger for at spørge en professionel VVS-installatør til råds i den forbindelse.