Hvad er en tilstandsrapport
Tilstandsrapporten er en rapport der afspejler den bygningsmæssige tilstand for en bolig. Den bliver udfærdiget af en autoriseret bygningssagkyndig efter en visuel gennemgang af boligen, hvor han typisk ikke åbner op for vægge/gulve, men hvor han/hun gennemgår boligen for synlige skader. Den er en ofte benyttet foranstaltning i en bolighandel, da den har en meget vigtig funktion som følge af huseftersynsordningen. Hvis sælger får udarbejdet en tilstandsrapport og indhenter tilbud på en ejerskifteforsikring på basis af denne, kan den frigøre sælger for meget ansvar for boligens fejl og mangler, der konstateres efter boligens overgang til køber.
Huseftersynsordningen
Huseftersynsordningen er en ordning der administreres af sikkerhedsstyrelsen, som følge af en række lovbestemmelser. Formålet med ordningen er, at sikre både køber og sælger mod større økonomiske overraskelser i forbindelse med en bolighandel. Ordningen sikrer mod tilfælde hvor der bliver solgt et ”sminket lig”, og hvor køber efterfølgende står med et økonomisk krav mod en sælger, der ikke er i stand til at betale. Netop betalingsdelen håndteres via ejerskifteforsikringer, som holder hånden under både køber og sælger hvis boligen mod forventning har fejl og mangler der ikke blev opdaget i forbindelse med den byggetekniske gennemgang.
Der er ikke lovkrav om, at sælger eller køber skal benytte huseftersynsordningen, men for den almindelige private sælger og køber vil det være en god idé at benytte den.
Hvem laver tilstandsrapporten?
Alle med lidt bygge-erfaring kan gennemgå en bolig og påpege fejl og mangler, men kun beskikkede bygningssagkyndige kan udarbejde en tilstandsrapport, i henhold til huseftersynsordningen. Det vil sige en rapport der sammen med en ejerskifteforsikring kan sikre køber og sælger mod ubehagelige overraskelser.
En bygningssagkyndig skal leve op til en række krav for, at blive autoriseret, såsom at han/hun skal have en byggeteknisk grunduddannelse såvel som mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig relevant erfaring indenfor tilsyn af byggerier, deltage i et kursus og bestå en optagelsesprøve, og være dækket af en erhvervsansvarsforsikring mv.
Hvad bruger man en tilstandsrapport til?
Det er naturligvis i forbindelse med bolighandler, at tilstandsrapporten benyttes, og udover at køber og forsikringsselskaber drager nytte af den, kan den også spille en rolle i finansiering af bolighandlen. Især i forbindelse med pantebrevslån kan den også få indvirkning på den rente køber opnår. Pantebrevslån bruges til boligkøb, hvor banken har afvist at være med, men hvor køber kan opnå finansiering ved de lidt dyrere pantebrevslån. Det sker ofte på boliger der ikke handles ofte, enten på grund af beliggenhed eller husets stand. Med en god tilstandsrapport kan pantebrevsselskabet bedre realisere boligen til den forvente værdi, og på den måde mindkes risikoen for pantebrevsselskabet, med en lille forbedring i renteudgifterne for køber.
Tilstandsrapporter og sommerhuse
Tilstandsrapporter kan være en god idé ved salg eller familieoverdragelse af sommerhuse. Læs mere om tilstandsrapport sommerhus her.
Beskikket Bygningssagkyndig
En bygningssagkyndig skal dermed opfylde en række krav for, at kunne kalde sig beskikket bygningssagkyndig. Man kan på erhvervsstyrelsens portal, boligejer.dk, finde en samlet liste over alle beskikkede bygningssagkyndige i Danmark. Her kan du også finde de sagkyndige der skulle have fået frataget beskikkelsen eller fået bøder.
Tilstandsrapportens sprog
De fejl og mangler den bygningssagkyndige måtte finde som led i gennemgangen anføres i tilstandsrapporten ved hjælp af en særlig klassificering:
IB – Ingen bemærkninger
Når en bygningsdel står anført som ”ingen bemærkninger” viser det at den byggesagkyndige har besigtiget bygningsdelen og ingen skader/mangler fundet. Det kan være vigtigt ifb. med en senere sag, at man kan se at en bygningssagkyndig tidligere har besigtiget bygningsdelen.
KO – Kosmetiske skader
Det vil være skader der kan have betydning for købers visuelle indtryk af boligen, men som ikke i sig selv kan bevirke begrænset funktioner eller yderligere skader på boligen.
K1 – Mindre alvorlige skader
Skader der ikke har indvirkning på bygningsdele eller bygningens funktion. Det kan være løst tapet, mindre revner i murværk mv.
K2 – Alvorlige skader
Det vil være skader der påvirker bygningens funktion, enten nu eller indenfor overskuelig fremtid, men som ikke spreder sig yderligere eller bevirker skader på andre bygningsdele. Det kan være mindre hulle r/revner i gulvet eller punkterede termoruder.
K3 – Kritiske skader
Skader der medfører at bygningsdelen/dele svigter indenfor kort tid, og kan medføre fejl på andre bygningsdele. Det kan være utætheder i taget, knækkede badeværelseklinker, afisolerede el-kabler mv.
UN – Bør undersøge snærmere
Det vil typisk være bygningsdele der ikke har været tilgængelige under gennemgangen, såsom lofter eller kældre der har været aflåst. UN kan gemme på alvorlige skader, hvorfor man som køber skal sikre sig at få gennemgået disse – ellers kan han/hun stå med ansvaret og risikoen for disse fejl i forbindelse med et køb.
Hvad koster en tilstandsrapport?
Der er flere hundreder beskikkede bygningssagkyndige, som arbejder enten selvstændigt eller som en medarbejder i en ingeniørvirksomhed. Priserne sættes i fri konkurrence, hvorfor du kan finde store prisforskelle, og også opnå besparelser hvis du bestiller elinstallationsrapport og energimærke sammen med tilstandsrapporten. Som samlet pakke kan man finde priser fra ca 7500 kr og opefter.
Energimærke
Energimærkning af boligen skal udformes når en bolig sættes til salg. Kommunen kan nægte en ny ejer at flytte ind i boligen, uden et gyldigt energimærke. Energimærket skal tjene til at sammenligne boligens energiforbrug med andre lignende boliger, såvel som den indeholder forslag til energiforbedringer.
Siden 2010 har det været krav at få udarbejdet et energimærk på langt de fleste boliger inden de annonceres til salg.